Question :

Les banques sont les grandes gagnantes de la bulle immobilières, il suffit de regarder leurs bénéfices record de ces dernières années pour s’en convaincre.

Le marché du crédit immobilier à destination des particuliers est en France ultra concurrentiel.

Ainsi, les banques françaises ne gagnent souvent quasiment pas d’argent sur l’octroi de crédit immobilier, c’est d’abord pour elles un produit d’appel pour gagner des parts de marché. En allongeant la durée des prêts, elles se constituent une clientèle captive pour des décennies et à laquelle elles factureront au prix fort leurs services bancaires dont les prix ont très fortement augmentés ces dernières années.

L’année 2005 sera sans doute une année du record du montant des prêts distribués, c’est plus que jamais la fête dans les agences bancaires (135 milliards d'euros, soit 2,5 fois plus qu'en 1998 !!).

La durée moyenne des prêts ne cesse d’augmenter et est aujourd’hui de 17,5 années !

Selon ma boulangère :  « il y aurait donc de la marge à la hausse des prix, car on est encore loin d’une moyenne à 30 ans ! ».

Certes, ma boulangère a raison, 17,5 ans restent une durée inférieure à la durée maximum de crédit actuellement pratiquée. Mais, comme toujours, il faut se méfier des moyennes qui cachent de fortes disparités.

Ainsi, en pratique : les primo accédants partent actuellement joyeusement à l’aventure avec des prêts sur des durées de 20 à 30 ans, alors que ceux qui revendent pour acheter y vont avec des prêts s’étalant entre 10 et 15 ans. Le nombre de primo accédant (souvent les plus jeunes) s’effondrant avec la hausse des prix, il ne reste quasiment plus sur le marché que les second accédants, d’où cette moyenne.

Lors de la dernière crise de 1991, les banques finançaient n’importe quel marchand de biens qui réalisait alors de confortable plus-value à chaque revente. Mais très vite les banques ne se sont pas contentées de gagner de l’argent en accordant ces prêts. En voyant les marchands de biens réaliser des plus values colossales grâces à leurs prêts, elles ont voulu avoir leur part du gâteau. Pour ce faire, elles prirent massivement des participations financières dans les sociétés de promotion immobilières.

Lorsque la bise fut venue et que le marché immobilier s’effondra, toutes les banques furent alors sinistrées en raison des garanties insuffisantes des marchands de biens et des faillites des sociétés foncières dont elles étaient actionnaires

Les banques jurèrent alors qu’on les y reprendrait plus, elles déclarèrent alors toutes en cœur avoir « retenu la leçon ».

Pourtant que commencèrent à faire les banques dès l’an 2000 ?

Suite au carnage du krach boursier, les banques centrales ont écrasé leurs taux d’intérêt pour tenter de faire repartir l’activité économique. Mais les banques n’ont pas financé les entreprises pour qu’elles investissent.

En effet, dans un contexte économique qui se dégradait, financer une entreprise présentait plus de risques que de financer des particuliers qui avaient traditionnellement un taux de défaillance très faible.

Selon les banques la leçon fut donc tirée : pour limiter les risques, au lieu de financer des gros emprunteurs (les entreprises), elles allaient en financer une multitudes de petits (les particuliers). Bien joué !

Mais avec la flambée des prix de l’immobilier qu’elles générèrent et pour continuer à augmenter leurs profits, les banques furent « contraintes » de diminuer leurs critères prudentiels habituels pour l’octroi de prêts aux particuliers (financement à 100-110%, sur des durées plus longue, de plus en plus à taux variable etc…).

Les prix de l’immobilier atteignant des sommets et le rendement locatif de leur patrimoine étant devenu ridicule, elles décidèrent de vendre et d’empocher leurs plus values par le procédé dit de la « vente à la découpe ».

Toutefois, en voyant les professionnels de l’immobilier de nouveau se gaver, l’instinct de gourmandise revint rapidement aux banques. Or, comme chacun sait, la gourmandise est un vilain défaut.

Mais là encore selon les banques, la leçon fut donc tirée : cette fois elles n’allèrent pas prendre des participations dans les entreprises de promotions immobilière, mais auprès d’agences immobilières. Bien joué !

Ainsi, les banques achètent ou créent des agences immobilières. 10 % des agences seraient déjà entre les mains des banques.

Ainsi par exemple, la BNP Paribas développe ses propres « Espaces immobiliers » et le Crédit foncier a racheté Kéops. Le Crédit mutuel a, pour sa part acquis le réseau Avis.  Le Crédit immobilier de France s'est lui constitué un parc de 140 cabinets d'administration de biens. Quant au Crédit agricole a acquis Bragato et Promax et rachète une multitude d’agences immobilières en province.

Comme on le voit, la leçon aurait pu être un peu mieux comprise par les banques. Mais gageons, qu’après la baffe de 1991, elles se prennent enfin cette fois-ci une claque mémorable.

Les banques sont aujourd’hui pleines à craquer des dettes des particuliers, elles n’ont donc évidemment aucun intérêt à effrayer des clients potentiels sur la survenance d’un retournement inéluctable du marché immobilier. Pour en retarder la date, elles n’ont plus d’autres choix que la fuite en avant : augmenter encore un peu plus l’accès au crédit et faire preuve d’imagination avec des montages financiers scabreux en tous genres.

Une banque se moque totalement de savoir si ses clients mangeront des pâtes pendant leurs 30 prochaines années.

Une banque est une société cotée en bourse qui raisonne sur un exercice comptable. Ce qui compte avant tout c’est le résultat financier à la fin de l’année par rapport à ses concurrentes : sinon elle est immédiatement sanctionnée par les marchés. Si une banque dégage de meilleurs bénéfices en prenant plus de risques, les autres suivent en prenant encore plus de risques. L’état laisse faire car il y va aussi de son intérêt à court terme (Cf Question 18 : Pourquoi les politiques ne tirent-ils pas le signal d’alarme ?).

Pour une banque, il n’est jamais grave de se tromper pourvu qu’elle ne se trompe pas seule. En cas de pépin, l’état ne pouvant laisser une banque faire faillite en raison de la crise systémique qui s’en suivrait, c’est toujours le gentil contribuable qui règle la note (Cf la faillite du Crédit Lyonnais au début des années 1990 dont le comblement du gouffre financier n’est toujours pas terminé !).

Les banques ont ainsi de fait la garantie financière de l’état et elles ne s’en privent pas pour jouer aux apprentis sorciers avec votre argent.

Enfin, pour l’anecdote, on notera que notre énarque, Jean-Claude TRICHET, fut promu à la présidence de la Banque Centrale Européenne (BCE) en remerciement de sa grande vigilance lorsqu’il était administrateur du même Crédit Lyonnais! Vigilance que l’on ne retrouve que trop bien caractérisée dans la politique monétaire actuelle de la BCE. Rappelons que pour cette dernière, une inflation générale des prix de 2%/an est intolérable alors qu’une hausse des prix de l’immobilier européen de 20%/an est jugée parfaitement normale ! L’astuce consiste simplement à ne pas inclure les prix de l’immobilier dans l’inflation « officielle » des prix.

Politique commerciale délirante des banques est ainsi en osmose avec la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne : la boucle est bouclée.

« Si vous devez cent dollars à la banque, c'est votre problème. Si vous devez cent millions de dollars à la banque, c'est le problème de la banque. »

Jean-Paul GETTY

Pour aller plus loin :

Le Monde : « l’immobilier suscite de plus en plus de convoitise » http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3234,36-695932@51-688046,0.html